JATIMTIMES - Membeli rumah dari developer memang menjadi pilihan banyak orang karena dianggap praktis. Namun, masalah bisa muncul ketika Akta Jual Beli (AJB) tak kunjung diterbitkan, padahal transaksi sudah dilakukan. Lantas, apa penyebabnya dan apa yang harus dilakukan pembeli?

Sebelum membeli properti, penting memahami dokumen legalitas seperti AJB. Akta Jual Beli merupakan dokumen resmi yang dibuat oleh notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mengesahkan transaksi jual beli tanah atau bangunan.

Baca Juga : Peringati Hari Santri Nasional, Rumah Sedekah Bantu Warga Kursi Roda

AJB berfungsi sebagai bukti sah telah terjadinya pemindahan hak atas tanah dari penjual ke pembeli. Dokumen ini juga menjadi syarat pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan. Tanpa AJB, status kepemilikan tanah atau rumah belum bisa dinyatakan sah secara hukum.

Lantas bagaimana jika banyak pembeli rumah mengeluhkan tak kunjung menerima AJB dari pihak developer. Menanggapi hal ini, praktisi hukum sekaligus notaris, Nena BP Rachmadi memberikan penjelasan.

“Yang paling sering itu biasanya ada dua hal (alasan) ya. Pertama, biasanya sertifikatnya itu belum selesai. Artinya masih dalam proses mensertifikatan. Atau kemungkinan yang kedua, tanahnya memang belum selesai pecah,” ujarnya dikutip dari akun Instagram @nena.ngobrolinhukum, Kamis (23/10/2025).

Ia menambahkan, selama sertifikat tanah belum dipecah atau masih dalam proses sertifikasi, maka AJB tidak dapat dibuat. “Jadi kalau misalnya sertifikatnya belum pecah tuh per-kafling, maka itu nggak akan bisa di-AJB-in," tandasnya. 

Nena pun meminta agar pembeli pro aktif kepada developer jika AJB belum diberikan. "Pokoknya selama kalian belum AJB, harus cerewet ya ke developernya ditanya. Masalahnya apa? Kenapa nih Pak saya belum AJB? Apakah sertifikatnya belum jadi atau ada sebab-sebab lainnya?” kata Nena.

Ia juga menjelaskan bahwa jika AJB belum diterima maka tanah tersebut belum menjadi miliknya. “Karena kalau kalian belum AJB, tanah itu, rumah itu belum sah jadi milik kalian,” tambah Nena. 

Biasanya proses pembuatan AJB membutuhkan sejumlah dokumen baik dari pihak penjual maupun pembeli.
1. Dokumen dari Penjual:
• Salinan surat nikah (jika sudah menikah)
• Salinan KTP
• Salinan Kartu Keluarga (KK)
• Sertifikat tanah asli
• PBB tahun terakhir (asli)
• Surat tanda terima setoran
2. Dokumen dari Pembeli:
• Salinan KTP
• Salinan Kartu Keluarga (KK)
• Salinan surat nikah (jika sudah menikah)
• Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Pastikan seluruh dokumen lengkap agar proses pembuatan AJB dapat berjalan lancar tanpa hambatan administratif.

Banyak orang masih menyamakan AJB dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Padahal keduanya berbeda fungsi dan kekuatan hukumnya.

Baca Juga : Kejari Geledah Bank Pelat Merah di Kepanjen: Selidiki Dugaan Korupsi KUR, Kerugian Rp 1 Miliar

Adapun SHM merupakan bentuk kepemilikan penuh atas tanah yang memberikan hak terkuat kepada pemegangnya. Sementara AJB adalah akta peralihan hak yang menjadi dasar untuk mengurus SHM.

Berikut rincian perbedaan antara AJB dan SHM:
• Masa Berlaku
AJB berlaku sesuai kesepakatan antara penjual dan pembeli. Sedangkan SHM tidak memiliki masa berlaku dan dapat diwariskan kepada generasi berikutnya.
• Bentuk Dokumen
AJB berbentuk perjanjian jual beli, sementara SHM berupa sertifikat kepemilikan. Dengan kata lain, SHM menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas suatu lahan.
• Lembaga yang Menerbitkan
AJB diterbitkan oleh PPAT, sedangkan SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
• Proses Pembuatan
Pembuatan AJB biasanya lebih cepat karena dilakukan di PPAT. Sedangkan SHM memerlukan proses lebih panjang di BPN, termasuk verifikasi dokumen dan pemeriksaan tanah.

Jika AJB belum juga diberikan oleh developer, pembeli disarankan untuk segera melakukan komunikasi terbuka. Tanyakan alasan keterlambatan dan minta kejelasan proses sertifikat tanah.

Selain itu, pembeli juga bisa meminta salinan dokumen pendukung seperti bukti pengurusan sertifikat, surat keterangan dari PPAT, atau progres administrasi di BPN.

Apabila keterlambatan sudah terlalu lama dan pihak developer tidak memberikan kejelasan, pembeli bisa meminta pendampingan hukum atau berkonsultasi dengan notaris untuk memastikan hak kepemilikan tetap terlindungi. Semoga informasi ini bermanfaat ya.